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  新浪财经讯 近日,佳兆业集团宣布发行两笔共计7亿美元的优先票据。包括2023年到期利率为9.75%的4亿美元优先票据及2025年到期利率为11.25%的3亿美元优先票据。佳兆业表示,票据发行所得款项净额将用于一年內到期的现有中长期境外债务再融资。

  年初以来,佳兆业已经发行了6笔美元债,发行金额合计22亿美元,除了2月发行的一笔4亿美元优先票据利率为6.75%以外,其余利率均在9%以上,上半年平均融资成本超9%。

  净负债率依然畸高 融资成本居高不下

  事实上,佳兆业近两年的融资成本一直不低,2019年以来公司发行的美元债中大部分利率均在10%以上,最高的高达11.95%。佳兆业2019年的全口径销售额为1152亿元,首次突破千亿,在千亿阵营中,公司的资金成本明显较高。

  2019年,除银行借款利率略有下降外,其他借款、来自联营公司贷款、优先票据利率均较2018年进一步走高,均在10%以上。尤其是来自联营公司贷款,在2018年10.9%已然不低的基础上同比增长了1个多百分点至12%。

  从融资结构来看,佳兆业截至2019年的借款中,银行借款占比合计32.15%,代价较高的优先票据和其他借款等占比相对较大,债务结构不尽合理。

  此外,今年年初以来由于疫情影响,资金迎宽松窗口期,房企融资成本出现两极分化,千亿之上的规模房企融资成本相对乐观,较去年有明显下降,不少头部房企国内发债利率低至2%-3%,而佳兆业今年的融资则仍然以美元债为主,并且利率维持高位。 

  佳兆业融资成本居高不下的主要原因还是杠杆率畸高。截至2019年末,佳兆业的净负债率仍然高达162.23%,远超行业平均水平及同规模房企的杠杆水平。 

  杠杆太高,一直是“旧改王”佳兆业的痛点,为了把杠杆率降下去,公司明里暗里也动了不少心思。Wind数据显示,2015年,公司的净负债率曾高达528.75%,之后在2016年大幅下降至332.88%。但就在2016年底,佳兆业被曝涉嫌财报造假,隐藏债务近400亿元。据富事高咨询公司的财务事项调查结果,发现佳兆业存在数百亿元债务及隐藏交易的利益输送、财务造假等。

  少数股东权益激增+子公司背后的金融机构魅影

  2019年8月在佳兆业中期业绩发布会上,公司首席财务官刘富强曾表示,佳兆业会在2019年底将净负债率降到180%以下。郭英成也表示,公司计划用2年时间使得负债比例达到行业有竞争力的水平。降负债有很多方法,比如公司有部分资产在出租,就想方设法变现、对于大宗资产,如上海佳兆业金融中心等会长期持有等。

  除了这些常规业务层面的手法加大变现以外,增厚净资产和减少表内有息债务相对更行之有效。

  虽然目前公司的净负债率依然在100%以上,但近年持续下降。而少数股东权益随着净负债率的下降激增。Wind数据显示,2016年,公司的少数股东权益由上一年度的负值暴增至101亿元,2017年-2019年同比增长8.02%、34.73%和104.03%。2019年的少数股东权益达到299.9亿元,系当年归母权益的1.67倍。

  同时,佳兆业的一些子公司身后出现了不少金融机构、投资基金等小股东,并且进进出出,变动频繁。其中,佳兆业2019年持股60%的重庆深联投资有限公司,2014年以来,投资人中出现过重庆联合金融控股有限公司、成都鸿蕊佳胜股权投资基金合伙企业(有限合伙),并且目前二者均已退出。

  而佳兆业持股的75%的上海裕湾兆业房地产开发有限公司,背后则有上海徐行资产经营有限公司持股剩余的25%股权;佳兆业持股的80%湖南鼎诚达房地产开发有限公司背后则出现了中融国际信托有限公司;而2019年持股由上一年度100%降至51%的泰州佳兆业江山房地产开发有限公司,另外49%股权由江苏江山置业有限公司持有,而江苏江山置业由江苏富海投资有限公司100%持股;此外,佳兆业现持股51%的绍兴明悦置业有限公司另外49%股权由绍兴环城房地产开发有限公司持有,而该公司则由华锦(上海)投资有限公司持股80%。

湖南鼎诚达房地产开发有限公司投资人变更 来源:天眼查
重庆深联投资有限公司投资人变更记录 来源:天眼查

  少数股东权益的增长一方面可能是正常的合作开发导致,而如果短时间内激增并且公司非全资子公司身后出后了金融机构投资人,那么就需要警惕“明股实债”的存在。“明股实债”顾名思义,通过伪装成股权来隐藏真实的债务,增厚资产的同时降低负债率,可以起到美化报表的作用。

  此外,佳兆业还将不少项目移出了表外,借此将负债出表。2019年,深圳市南山佳兆业置业发展有限公司、佳兆业地产(营口)有限公司、佳兆业地产(鞍山)有限公司、八凯房地产开发(潍坊)有限公司、中山富港房地产开发有限公司等超10家佳兆业此前100%持股的子公司变更为合营联营。

  并且其中上述多家公司都由深圳熙昱投资有限公司接盘,深圳熙昱投资旗下现持有深圳市南山佳兆业职业发展有限公司、佳兆业地产(青岛)有限公司、深圳市祺佑佳兆业实业发展有限公司等不少带有“佳兆业”标签的企业股权。而深圳熙昱投资由董树彬和刘秀莲两个自然人分别持股60%和40%。

  与此同时,近年大力出售子公司,对佳兆业的存货周转率也有所助益,其存货周转率已经实现连续4年增长,2019年达到0.44,达到近10年的最高水平。

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责任编辑:公司观察

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